小区建成20多年后，会发生什么？
今夏，“解放日报·夏令行动”记者走访上海多个小区发现，随着小区设施陆续老化，“怎么养”成为了不少老旧小区的难题：宝山区住友宝莲花园的景观水池干涸发臭，居民想重新启用，高昂的费用却令管理方望而却步；虹口区广纪路景明花园沿街商铺天花板渗漏，晴天也滴水，想维修钱却不够；不少老旧小区因早年集中改造留下的外立面设施正集中进入老化期，高空坠落隐患凸显，维保却成了“烫手山芋”......
在上海，大量2000年前后建成的小区房龄已超25年，城市建设留下的存量设施，正陆续迎来自己的“中年危机”。“建得起”如何“养得好”，正在成为社区治理的新考题。
小区“钱袋子”怎么活起来？
今年7月，记者来到住友宝莲花苑和金汇丽舍小区时，景观水池都已停摆数年；同一时间，虹口区景明花园外的商铺渗漏问题，也拖了大半年。诸多不便影响着居民生活，而管理方并非不清楚问题所在，一拖再拖的理由很简单：钱不够。
小区设施运维依赖着维修基金，账上没钱、又续不上钱，管养就陷入僵局。而“钱不够”的背后，有两个堵点相互交织。
一是公共收益管不好。公共收益本是维修基金的重要补充，是钱袋子的“活水”。停车费、广告费、快递柜场地费、充电桩营收......在上海，大多数小区并非没有收入，但在不少小区，这笔钱长期是本“糊涂账”。
记者曾经走访过一些小区。例如，浦东新区的品臻国际三铭公寓交付16年来，公共收益从未公示，物业一直宣称“零收益”；杨浦区公交新村的收益公示也不清不楚，上半年为0，下半年突然进账千元。究其原因，前者十余年没有业委会，后者业委会成员老龄化、缺乏专业能力。
可见，小区自治力量的长期缺位，让本应明明白白的小区账目变得“面容模糊”。即便国家层面有《民法典》《物业管理条例》，市级层面有《上海市住宅物业管理规定》《上海市住宅小区公共收益管理办法》，但小区自治力量薄弱、业委会履职乏力，终究难以实现常态化管理。公共收益的问题，表面是“账不清”，实质是“无人管”。
二是维修基金续筹机制薄弱。如果说公共收益是“活水”，那么维修基金的续筹，就是钱袋子的“底盘”。一旦维修基金续筹困难，“活水”再多也托不起大额修缮的支出。
“维修基金的首期归集因为要绑定产证，基本能做到应收尽收，可账户资金用尽后再续筹，相关机制却十分薄弱。” 今年7月，来自华东政法大学刑事法学院的社会实践团队开展了一项社会调研，直指维修基金续筹难的症结。团队负责人熊恩览经过调研后发现，根据当前法律规定，维修基金的续筹工作完全由业委会承担，可一旦业委会瘫痪、陷入换届僵局或怠于履职，续筹程序便根本无从启动。
如何从制度层面为维修基金的续筹补上“刚性”约束？调研团队提出了几条颇具针对性的建议：细化居委会代行业委会追缴职责的适用条件，当业委会瘫痪或怠于履职时，由街镇督促、居委会经业主大会委托后代行追缴；以建造成本指数（建材、人工、居住CPI加权）为依据，每3至5年评估调整维修基金首期归集成本价，实现归集额度与维修成本同步联动、合理增长；还可以考虑在存量房网签合同中增设维修资金补足的格式化约定，余额不足首期30%时，由买卖双方在网签时点一并结算，把补足责任前移至房屋交易环节，避免后续问题的产生。
改造“后半篇”怎么跟上来？
当下，上海老旧小区硬件更新已卓有成效，但记者关注到，一些由政府主导的惠民工程却陷入了尴尬，统一改造的设施步入老化期后，谁来管、钱谁出，维保责任总是多方扯不清。
问题的症结并不在于政府“该不该做”，而是在改造开始前，往往缺少一个关键动作：把“后半篇”说清楚。
在这些老旧小区的外立面改造开始前，质保期满后维保主体是谁、费用从哪来，这些问题都没有被写入改造方案。因此，当这些统一安装的空调外机罩、雨棚、晾衣架超出质保期后，居民们会觉得“这是政府统一弄的，不是我要求的”，甚至有些改造在开始前都未充分征求过居民们的意见，只下发了一纸通知就开始施工。而到了管理部门这里，却认为“谁使用，谁出钱”，权责关系一模糊，最后只能是谁也不管。
记者在走访中发现一个值得玩味的对比：长宁区有小区业主因不满意改造方案，经过充分讨论，宁可集体放弃已审批的数百万外立面改造资金，等待自行续筹维修资金后再改造；而在普陀区，也有小区通过了细节公示不充分的方案，最终在施工期间叫停了项目。
可见，前期参与越充分、权责约定越明确，即便不接受改造也不会有争议；反之，仓促上马的工程，矛盾就可能会在后期显现。
更深一层看，“后半篇”跟不上，本质是改造还停留在“建设思维”：只算投入账，不算运维账。有基层干部坦言，有的小区物业费仅0.8元一平方米，改造时却按高标准做了绿化和景观，半年后就荒了，“花了大价钱，做了一个注定养不起的东西”。
出路其实很清晰：变“事后扯皮”为“事前约定”，把责任和钱的安排，在动工前就说在明处。
有长期关注社区治理的专家建议，不妨借鉴动迁征收的成熟经验，把“要不要、怎么改、改完谁来养”事前与居民充分协商，逐户书面固化。沿着这一思路，改造启动前也可进行 “两轮征询”：第一轮定意愿，第二轮细化到设施选型、质保期限、维保费用分摊，由居委会、业委会、物业和设计单位共同参与比选，确认后签订权责确认书。改造项目立项时，也应同步测算未来所需的运维费用，明确资金来源并写入协议，对于安全风险较高的设施，也应当适当延长质保期，或预留一定比例工程款作为运维保证金。
各方治理力量怎么聚起来？
钱的问题解决了，责任边界厘清了，事情最终还要落到人身上。
如今的小区治理，面对的早已不只是物业一方。小区事务越来越细、涉及的主体越来越多，真正考验的，是能不能把分散的力量组织起来。
位于静安区的福安大厦曾经面临着颇为棘手的问题：小区里两部运行20多年的电梯设备老化、故障频发，前任物业撤场后，新物业又迟迟未能到位，电梯更换和维保一度陷入空窗期。就在这时，句容居民区党总支出手了——工作人员及时对接市场监管、街道管理等部门，保障电梯基本维保和运行安全；随后又通过楼组会议、党员会议和上门走访，发动熟悉小区、愿意出力的业主，将电梯更换与业委会换届同步推进。新业委会成立后，账目公开、居民议事逐渐形成常态。
由此，原本各自承担职责的主体，有了更稳定的协作基础。居民区党总支的行动所解决的，并不只是电梯的问题，更重要的是让居民、业委会、物业等不同主体之间建立起了联系，形成了社区治理的协同机制。
目前，上海已出台《关于加强党建引领物业治理的若干措施》《关于完善本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的实施意见》等多项文件，明确推动形成居民区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。制度正在为不同主体搭起协作框架。而基层治理更需要做的，是让框架中的人真正动起来。
上海市社会工作研究会副会长闫加伟认为，基层治理下一步更需要从解决具体问题，走向社区共同体建设。“要避免治理长期依赖个别‘能人’，基层党组织应把工作做在平时，在日常走访、楼组议事中主动发现愿意参与公共事务的居民，逐步建立社区治理骨干储备，让居民参与不因人员流动而出现断档。”
在他看来，这种储备还可以进一步专业化。如今小区公共收益、维修资金、设施维护、工程改造等事务越来越专业，可以针对居民特长建立社区专业人才库，在法律、财务、工程、园艺、设计等领域挖掘社区内部资源。遇到具体事务时，再根据实际需要组织专业居民参与，让社区里的人解决社区里的事。
人找到了，还要有平台议事。专家建议，可以围绕公共收益、停车管理、设施维护等涉及共同利益的事项，建立常态化协商议事机制，不只是问题出现后临时召集各方，而是定期让居民、业委会、物业等坐下来沟通。
这样的治理方式，改变的并不只是一个问题的解决方式，也是在改变居民与社区的关系。居民不再只是提出诉求、等待回应，而是在一次次议事和参与中形成对社区事务的认同。
社区治理从“建设时代”到“运维时代”，两字之差，背后是治理逻辑的根本转变。建设靠投入、靠项目，偏重短期出成果；运维靠制度、靠责任，偏重长期出效益。钱要活起来，责要落在前，人要聚起来，才能让“建得起”的小区真正“养得好”。
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